Сфера девелопмента — весьма сложная и включает в себя огромное количество составляющих. Обычный человек, подбирая себе квартиру, видит уже, по сути, готовый проект. Как дом создается и чему уделяют внимание застройщики, мы поговорим с руководителем отдела маркетинга, рекламы и продаж инвестиционно-строительной группы «ТАЙМС» Андреем Лебедевым.
—Андрей Юрьевич, для начала давайте пару слов о компании «Таймс». Чем занимается компания, сколько лет уже на рынке?
— Компания на рынке недвижимости работает уже более 20 лет. Основана она в 2001 году. И выступает в качестве заказчика, застройщика и генерального подрядчика, т.е. полный цикл работ. В портфеле компании есть как реализованные проекты комфорт класса, так и класса бизнес.
— Компания «Таймс» сейчас реализует масштабный проект в Сертолово: жилой комплекс «Новая история». Давайте на его примере и попробуем посмотреть на девелопмент изнутри. Расскажите в общих чертах о проекте.
— «Новая история» — малоэтажный жилой комплекс в 12 километрах от КАД. Располагается в микрорайоне Черная речка города Сертолово. Это уютная обособленная территория, окруженная лесом. Уже построены 18 домов, детский сад и торговый комплекс. Нам же предстоит возвести здесь 39 четырехэтажных домов, школу, детский сад, а также улучшить необходимую инфраструктуру — дороги, инженерную подготовку территории, — создать дополнительные коммерческие площади. Первые 8 домов сдаем уже в следующем году.
— Расскажите о том, как застройщики принимают решения о строительстве, с чего всё начинается.
— Начинается у всех застройщиков всё примерно одинаково. С земельного участка. На самом деле пятен под застройку мало не только в Санкт-Петербурге, но и в пригороде тоже. Найти хороший участок для строительства многоквартирных домов это большая проблема. А когда застройщик нашел потенциально интересный участок, начинается большая работа. Прежде чем его купить надо провести серьезный анализ. В первую очередь идет анализ спроса и предложения. Т.е. необходимо ответить на вопрос будут ли в будущем люди здесь покупать жилье. Если мы понимаем, что территория интересна и может быть привлекательна для покупателя, то уже переходим к изучению всей градостроительной документации, смотрим есть ли какие-то ограничения и обременения. Что на территории можно построить, какая социальная нагрузка. Что с инженерными коммуникациями, с въездами – выездами, какая транспортная инфраструктура.
— Давайте более детально на примере Вашего жилого комплекса.
— По итогу изучения градостроительной документации мы поняли, что у этой территории уже есть проект планировки и межевания, в котором закреплены основные показатели. Т.е. документ, в котором сказано сколько нам можно построить жилья и коммерческих площадей, прописано, что ограничение в 4 этажа на территории, что нужен еще один детский сад на 240 мест и школа на 825 мест. Какую протяженность дорог и проездов нужно построить. Сколько примерно мощностей по электричеству, теплу, воде и канализации необходимо подвести. Это всё затратная часть, которая ложится в дальнейшем в финансовую модель проекта. Для понимания на одну только инженерную подготовку территории мы уже потратили более 1 миллиарда рублей. И это далеко не конец. Мы платим ресурсоснабжающим компаниям за мощности, прокладываем километры труб, протягиваем километры кабелей, ставим различные насосные станции. Это всё дорогое удовольствие.
Что касается анализа спроса и предложения, то изначально картина была не самой позитивной. Стоимость квартир во "вторичке" в прилегающем к нашему земельному участку жилом комплексе (ЖК «Золотые купола») была весьма скромной, т.к. комплекс был достроен еще в 2018 году и люди, кто продавал тогда жилье, учитывали еще по какой стоимости они его купили. Средняя цена за 1 квадратный метр на тот момент в этом комплексе была около ста тысяч рублей. Чуть подороже квартиры были в жилом комплексе в Новом Сертолово. Там большая застройка, были и готовые дома и строящиеся. Еще пару застройщиков анонсировали свои новые проекты в центральной части города Сертолово. И вот эту вот всю сложную конкурентную среду в этой небольшой локации надо учитывать. А кроме этого, необходимо еще смотреть на рынок недвижимости очень широко, т.к. кроме локационных конкурентов есть еще в принципе общая конкуренция на рынке. Покупатель легко может выбирать между разными пригородами. Т.е. кому-то не принципиально это Сертолово, Всеволожск, Янино, Кудрово или даже южная часть пригорода, например, Новоселье. А есть те, кто выбирает между жильем в городе и пригороде.
А дальше мы понимаем, что цены существенно выросли на материалы и рабочую силу. И что мы не можем конкурировать по цене с уже построенным жильем или тем, где строительство завершается. Мы достаточно долго оценивали все «за» и «против» и в итоге решили, что раз конкуренцию по цене нам не выиграть, значит надо придумать такой продукт, который люди захотят покупать, несмотря на наличие более дешевого предложения на рынке. Можно вписывать стройку в существующую среду, а можно попробовать эту среду создать. Мы пошли по пути «создания». Мы изучили всех конкурентов. Что у них есть в жилых комплексах, чего не хватает. Какие «фишки» коллеги применяют в сегменте бизнес и даже элит. Что можно позаимствовать. Изучили обратную связь от жителей различных жилых комплексов, что им нравится. И исходя из этого начали придумывать свой жилой комплекс.
— Что должен сделать застройщик, чтобы его дома понравились покупателю, и тот захотел купить там квартиру?
— Современный покупатель требует больше, чем просто жилье. Нужно создавать не только дома, но и среду для жизни — инфраструктуру, атмосферу, которая привлечет людей. Необходимо создать такой продукт, который захотят покупать. Придумывая еще в самом начале пути, каким должен быть жилой комплекс, мы решили собрать в нем все лучшее, что есть в сегменте комфорт класса, а также добавили некоторые элементы из категории бизнес.
— Какие именно?
— Мы ставим дорогие окна, качественные входные двери, сделали систему индивидуальной естественной вентиляции в каждой квартире, предусмотрели бесплатные зоны Wi-Fi во дворах, устанавливаем бачки для раздельного сбора мусора, спам-контейнеры в подъездах, разрабатываем прогулочные территории и даже внедряем зарядки для электромобилей на парковке.
Также сделали очень дорогую систему умной инженерии и умного дома. Несмотря на то, что дома всего четырехэтажные, и по нормативам лифты не требуются, мы все равно решили, что они должны быть. Создали безбарьерную среду в жилом комплексе. Запланировали в каждом подъезде колясочные. Выбрали более дорогую технологию строительства: дома у нас кирпично-монолитные. Уделили внимание архитектуре, чтобы жилой комплекс смотрелся стильно и современно. Благодаря таким решениям и складывается общее впечатление о жилом комплексе и о жизни в нем.
— Вы сказали про умную инженерию: инновации в проектах комфорт-класса — это какой-то новый тренд?
— Трендом называть это пока еще рано, но часть застройщиков уже начинает делать «начинку» домов более современной. Хотя надо признать, что пока это очень дорогая вещь — и присуща она больше классу жилья бизнес и элит. Но умные технологии создают дополнительный комфорт проживания: взять, например, хотя бы «умные» счетчики, которые автоматически передают показания в УК, или датчики протечки воды, которые сигнализируют о неполадках с трубами. Наши жильцы могут использовать умные розетки, выключатели, шторы, термоголовки и т.д., управляя ими через мобильное приложение. Мы строим целую серверную в жилом комплексе, чтобы вся подобная техника работала, и чтобы все данные обрабатывались не на каком-то сервере в Китае, а непосредственно на серверах в жилом комплексе. Вне зависимости есть интернет или нет всё это будет работать.
Мы разрабатываем собственное приложение для мобильных телефонов, в котором всеми этими умными приборами можно управлять. Взять, например, умную термоголовку. В чем польза? Польза в экономии. Вы в мобильном приложении можете регулировать тепло в собственной квартире. Уходя на работу или уезжая в отпуск, можно в мобильном приложении поставить подачу теплоснабжения на минимум и вот, Вы уже экономите на расходе тепловой энергии, т.е. Вы фактически заплатите меньше за коммуналку. Или взять умную розетку. У всех у нас бывает, что мы не помним выключили мы какой-то прибор, ну например, утюг или нет. Опять же открыли мобильное приложение и обесточили конкретную розетку, в которую этот прибор включен. Помимо всех этих умных устройств мы много внимание уделяем еще и безопасности. Мы устанавливаем большое количество видеокамер, как на территории, так и внутри домов. И все эти камеры можно посмотреть у себя в мобильном приложении. Запись хранится около месяца. Т.е. если кто-то поцарапал Вашу машину, обидел ребенка, испортил что-то в подъезде, то не надо бежать в управляющую компанию или в полицию. Ждать пока Ваше заявление рассмотрят. Вы можете самостоятельно найти нужную Вам камеру и нужное время. А дальше уже с этой записью обращаться в соответствующие инстанции.
— Говорят, застройщики стали больше внимания уделять планировочным решениям.
— Это моя любимая тема. Знали бы вы, какое количество бездумных и неудобных планировок до сих пор строится. А ведь одну и туже площадь можно «нарисовать» по-разному, и это будут две принципиально разные с точки зрения комфортного проживания квартиры. Мы, например, задействовали чуть ли не всех сотрудников офиса в этой работе — собирали мнения, что в каждой планировке кому нравится, а что нет. По несколько раз перерисовывали их. И таким коллективным разумом находили оптимальные решения и делали планировки более комфортными с точки зрения повседневной жизни.
Для примера. Небольшой коридор в однокомнатной квартире — от входной двери вправо и влево расстояние по 40–50 сантиметров. И это проблема. Стандартный шкаф глубиной 60 см уже не поставить. А вещи хранить где-то надо. Ну почему нельзя либо входную дверь сместить чуть-чуть, либо стенку подвинуть на 10–20 см? И таких недочетов много бывает. Мы в ручном режиме их исправляли.
И, конечно, еще очень важно разнообразие планировок. Нельзя зацикливаться на каких-то типовых вариантах. Люди разные. Кому-то нравится одно, кому-то другое. Наше дело по максимуму сделать разнообразие, чтобы у людей был выбор. Ведь, если к нам пришел покупатель и у него нет нормального выбора, т.е. варианта, который бы пришелся ему по душе, то мы потеряли клиента.
— Вы сказали, что лифты в четырехэтажных домах по нормативам не обязательны. Но решили их сделать. Зачем?
— Это просто удобно. И кроме того, мы не теряем часть покупателей, которая никогда не купит квартиру в доме, если в нем нет лифта. Например, люди в возрасте или маломобильные группы населения. Или просто жители, которые не хотят с тяжелыми пакетами из магазина подниматься по лестнице. Ну и надо сказать, что у нас внедрены не просто лифты, а полноценные грузопассажирские, т.е. большие. И они двухсторонние. Это позволяет избежать в доме каких-либо лестниц и пандусов на входе в подъезд. В наших домах вход в подъезд предусмотрен с уровня земли. Зайдя в подъезд, ты сразу видишь лифт. И можешь подняться на нем даже на первый этаж. Т.е. он изначально стоит, по сути, на нулевом этаже, на уровне земли. Очень важно на этапе проектирования и создания проекта в целом думать о таких вещах. Спросите у маломобильных групп населения каково им преодолевать лестницы и пандусы. Спросите у мам с колясками как им поднимается коляска по лестнице. Пусть это даже всего один лестничный пролет. Казалось бы мелочь. Но для этих людей она таковой точно не является.
А рядом с лифтами у нас сделаны колясочные. Тоже важный элемент для удобства жителей. Если посмотреть на некоторые жилые комплексы, то можно увидеть удивительную вещь. Одна небольшая колясочная на несколько подъездов. Или одна небольшая колясочная на огромный подъезд. Подъезд, в котором 100, а то и 200 квартир. И, конечно же, ее просто не хватает на всех. Для большинства людей она как бы есть, но ее как бы и нет. Мы решили, что у нас колясочная должна быть в каждом подъезде. А учитывая, что в доме всего 115 квартир, а в одном подъезде, соответственно, чуть меньше 40 квартир, то таких проблем у людей возникать точно не должно. Т.е. все желающие смогут нормально пользоваться колясочной.
— А что с детскими и спортивными площадками? Это важный элемент для застройщика?
— Мы много видим даже в новых жилых комплексах детские и спортивные площадки, которые есть скорее формально. Где-то мало оборудования. Где-то оно не практичное. А где-то просто не современное. Я уже не говорю про дворы в кварталах старой застройки. А ведь это важный элемент жизни. Эти площадки должны быть интересны и полезны. Как детям, так и взрослым. И возвращаясь опять к созданию продукта, мы понимаем, что если у нас будут качественные современные площадки, то при прочих равных потенциальный покупатель будет выбирать квартиру у нас в жилом комплексе. И мы это делаем. До мелочей продумываем их, насыщаем. Уверены наш покупатель это оценит.
— Многие застройщики сейчас продают свои квартиры сразу с полной отделкой. А некоторые уже даже с мебелью. Это важно для покупателя?
— Что касается меблировки это скорее единичные случаи. Некоторые застройщики, действительно, этот инструмент продаж используют. Но он весьма сложный. С ремонтом то угодить покупателю сложно, т.к. люди разные и вкусы у них разные. А мебель это вообще очень индивидуальная история. Мы этот опыт не стали у себя его применять. А вот, что касается непосредственно отделки, то здесь могу сказать, что качество ее постепенно улучшается. Еще несколько лет назад большинство покупателей ругали застройщиков за качество отделки. Нередко можно было встретить ситуации, когда ремонт от застройщика люди полностью переделывали. А ведь люди, по сути, заплатили за этот ремонт, т.к. он уже был включен в стоимость квартиры. Сегодня же подходы постепенно меняются. Всё больше внимания застройщики начинают уделять как качеству материалов, так и дизайну. Уже можно на рынке недвижимости встретить квартиры от застройщика, в которых в целом приятно жить ничего не переделывая. И мы стараемся поддерживать этот тренд. Цель, чтобы покупатель заехал в свою квартиру и искренне сказал «спасибо». При этом мы сторонники, чтобы у людей был выбор купить с отделкой или без отделки. Какую бы качественную отделку мы не сделали, это всё равно еще и дело вкуса. И для тех, кому важно, чтобы в квартире был ремонт такой, какой нужен конкретному покупателю, то мы предлагаем ему вариант черновой отделки. А с точки зрения чистовой отделки, мы стараемся делать всё в светлых тонах, чтобы покупателю в дальнейшем было проще подобрать ту же мебель, шторы и т.п.
— В завершение злободневный вопрос о ценах. Сейчас много разговоров, что еще немного — и цены на недвижимость пойдут вниз. Мол, в текущих реалиях, когда льготной ипотеки стало совсем мало, продавать как-то надо. Будет ценовая борьба застройщиков на понижение?
— Я, честно, не вижу никаких предпосылок для такого понижения. Подешевеют ли бетон, арматура, кирпич, различное оборудование, инженерные системы? На моей памяти они всегда только дорожали. Стоимость работ выросла. А еще есть земля, которая оценивается весьма дорого. А с учетом того, что в Санкт-Петербурге и ближайшем пригороде дефицит площадок, на которых можно строить многоквартирные дома, то она скорее и дальше будет дорожать. И не забывайте, что все застройщики перешли на систему с эскроу-счетами: т.е., теперь стройку полностью финансирует банк. А ему надо платить проценты. Помним также, что на застройщиках еще есть обязательства по строительству социальных объектов — школ, детских садов. Всё это большая затратная часть. И она только растет. Если кто-то думает, что застройщики получают сверхприбыли, то он ошибается. Это давно уже не так. Поэтому я и не понимаю этих разговоров о понижении цен на недвижимость. Работать себе в убыток никто не будет.
